中交集团属于什么级别单位（中交集团属于什么级别央企）

2022年进入5月，中国房地产经济领域的这一轮风险出清，很明显还处于一个胶着和尴尬的阶段。

5月，最值得市场和投资者群体关注的，有两个事件：

l 一个是曾豪言“除了我们以外都有可能暴雷，自己的公司了解都比较难，别说别人的公司了”的孙宏斌和他的融创，正式发布公司陷入了债务违约的公告。

l 一个是一则“到期借款无法偿还”的传闻，将央企背景的中交地产推至台前。

这两个事情，都不简单，一个是民营TOP5级别的龙头房企，一个是央企背景的国营房企。

集中在5月份爆发，所释放出来的信号和趋势意义，值得深入挖掘和分析。

01

曾经的“白衣骑士”融创正式违约！

继恒大之后，又一家TOP3房企美元债正式违约。

5月12日，融创中国(1918.HK)公告：公司发行的2023年10月到期7.95%优先票据项下一笔金额为2947.86万美元的利息已于2022年4月11日到期应付。公司有30天宽限期支付利息。截至本公告日，宽限期已届满而公司未能于届满前支付有关款项。这意味着融创在积极自救半年后，正式宣告违约！

此外，融创中国另有三笔票据利息分别于4月19日、4月20日、4月26日到期应付，合计7527万美元，公司有30天宽限期支付利息，也尚未支付。

当天，因融创中国停牌，还在交易的融创服务（1516.HK）当天受此消息影响大幅下跌11.63%，收盘3.19元。

根据公告，融创中国认为引起此次危机的三个方面因素：

1、房地产行业整体环境发生了较大变化，销售持续下滑；

2、外部评级被下调导致融资进一步困难；

3、三月份以来核心回款来源受疫情影响严重导致销售同比大幅下跌。

而为了缓解危机，融创方面已委任华利安诺基（中国）有限公司（后简称“华利安”）作为财务顾问，及盛德律师事务所作为法律顾问，协助评估集团的资本结构及流动性状况，控索所有可行的方案以及缓解当前阶段流动资金问题，以达成所有得益方的最优解决方案。华利安作为一家在债务重组方面全球领先的公司，此前在瑞幸咖啡债务重组方面有着出色的表现。

值注意的是，融创这个曾经的“白衣骑士”，也走上了“壮士断腕”的道路。

老板孙宏斌，也以身作则，押上身家，和融创共进退：

2021年11月，孙宏斌将自有资金4.5亿美元以无息借款的形式提供给融创使用。而在今年4月，孙宏斌签署了一份《担保函》，为“20融创01”债权提供不可撤销的连带责任保证担保。担保范围包括债券本金、利息、罚息、违约金及中信建投证券为实现债权而发生的所有其他费用。

这一举动，受到了不少业内人的称道。

进入2022年以来，融创的风险，其实早有预兆：融创的坏消息实在是太多了。

因过了年报收官期（3月31日）仍未公布经审计的年度业绩。自4月1日起，融创中国(01918.HK)在港交所暂停买卖。

财报难产！停牌！光是看见这两个关键词，就知道大事不妙了。截至目前，融创依旧没有将这份“难产”的年报发出来。而TOP30房企中，与融创同病相怜的还有恒大和世茂。

2022年，融创会不会成为第二个恒大？成了各方媒体和市场，行内行外热议的话题。

02

中交违约“乌龙事件”，或许并没那么简单

融创是民营房企，遭遇行业动荡和环境变化出现风险，虽然意外，但也算是情理之中的事情，覆巢之下焉有完卵？

l 但是5月10日一份红头的“中交地产股份有限公司文件”广为流传，文件题为“关于 2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，文件递交对象为“中交房地产集团有限公司”。

一时引发市场热议和高度关注：中交可是妥妥的“中字头”央企背景，连央企都要出问题了？

上述“红头”文件已经在市场上流传数日。主要内容是中交地产向大股东说明了公司主要的金融借款和资金情况，5月压力集中释放无法偿债。有关这次借款逾期偿还的传闻，中交地产此前就已经有过公开表态。

l 5月11日，在中交地产召开的2021年度网上业绩说明会上，有投资者提问，就公司无法偿还五月到期银行贷款的传闻向公司提问。对此，中交地产董事会秘书田玉利回应称，上述传闻与事实不符，公司现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。

l 随后5月12日，中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”，SZ000736)发布关于相关事项的说明公告。

在这份公告中，中交地产通过罗列财务数据的方式对上述传闻进行回应，称其货币资金能够覆盖公司日常经营需要以及偿还金融机构到期借款。

央企背景，具有较强国资和融资能力的过硬背景，但是这一次的事件，也给中国房地产经济领域，蒙上了阴影，不依不挠的各方投资关联群体，深挖中交的情况，并不乐观：

虽然拥有央企背景，但中交地产的融资优势不突出，其银行贷款平均融资成本在3.8%~6.5%，债券平均融资成本在3.52%~4.99%，信托融资平均成本为6%~8.5%。并且高成本的信托融资，在中交地产的新增融资占比超过65%，利息跳涨进一步增加还债压力。

截至2022年一季末，中交地产总资产为1505.2亿元，总负债1325.52亿元，净资产179.68亿元，资产负债率为88.06%。

截至2021年年末，中交地产剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，净负债率为217.7%，现金短债比为0.7，“三条红线”全部踩中。

到2022年一季度，这种状况仍未有明显改善。2022年一季报显示，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82.98%，净负债率高达214.29%，现金短债比0.98，依然处于“三条红线”全部踩中的状态。

根据要求，“红档”房企将不能新增有息负债。因此，按照今年一季度公司账上货币资金和短期借款及一年内到期的非流动负债推测，公司存在4.41亿元的缺口。

中交地产是目前所有上市央企开发商里唯一全部踩中“三道红线”的房企。无论是对新增债权融资还是参与土地拍卖来说，都会给这家企业的经营造成较大压力。从三月到五月份，公司的前三大股东中交房地产集团、重庆渝富、湖南华夏纷纷减持股份套现。

有市场观点认为，尽管这是各股东自身有资金需要所致，但也同时表现出对中交地产的前景并不看好。

在当下这样风声鹤唳，人人自危的时代大背景下，已经没有人会认为中交的暴雷乌龙事件，是空穴来风，这也从侧面说明了当前中国房地产经济的严峻现实。

官家生意都举步维艰，有漏风的嫌疑，那民营玩家的处境，可想而知。

03

信号分析：中国房地产经济，能否力挽狂澜？

市场沉浮，悲欢离合。

有一种声音，“如果融创倒下了，房地产业的动荡，震感不亚于恒大。”

一所万亿规模的房企“航母”，若是倒下必定会引起不少余震。而受余震伤害的，有购房者、有投资人、有上下游供应商……当然孙老板比奔跑的皮带哥要仗义，至少明面上是押着身家和企业共进退。

中交的风险，更是不简单，毕竟是央企背景，连背靠国家的房企都如此困难，风险暴露，中国的房地产到底怎么了？还能不能行？

这样的设问和论调非常敏感，但是绝对值得深入挖掘：

1、融创大概率不会成为第二个恒大，面对巨额的负债，融创及孙宏斌依旧没有躺平。而能否渡过难关，还需要两个关键的东西：信心和时间。

融创接下来的路并不好走。屋漏偏逢连夜雨。不仅融资渠道受限，就连卖房回款也受到了打压。根据融创自己披露的信息，自3月以来，公司重点布局的核心一二线城市的销售受疫情影响严重，3-4月合同销售金额同比大幅下降约65%。

在2021年中期业绩发布会上，融创董事长孙宏斌说：除了我们以外，都有可能暴雷。

可是时代的浪潮下，没有人能够置身事外，包括融创。所有该做的，能做到的，融创和孙宏斌都去做了。相比于恒大集团债务违约后的补窟窿，融创集团一直是在债务违约前，充分吸取恒大集团的教训，去避免跌入深渊。

一个是时间：最大的变数还是疫情，如果防疫政策不变，封城继续，融创在项目销售上不能尽快回血，那融创的危机将会持续扩大，引发连锁反应。现在，融创需要的是缓冲的时间，就是不知道老天会不会给他这个时间。

一个是信心：进入5月以来，国家层面已经全面开始针对房地产行业进行了转向，政策底明显，市场底也清晰，现在就要看经济底了。

经济底，就是市场信心的底点，不过基于全面5.5%的经济增长目标，还有千万级别的毕业生就业的需求，不拉房地产，还能怎么办呢？

2、对于中交地产来说，传闻虽然已被否认，但中交地产财务数据显示，其近两年的表现，关键词包括“亏损、扩张、三道红线”。看到本质，房地产行业的央企也有需要进行刮骨疗毒的深层次问题。

时代的尘埃，落到行业头上，也如山岳般重！客观来说，重资产的房地产行业面对去杠杆的国家意志，众生相，并不乐观。

总体来看：国家层面对于房地产金融风险的降低，对于行业的降杠杆决心，其实没有发生任何改变和偏移。

很现实，中国经济以房地产经济为支柱的时代已经正式结束，即使面对债务风险和各种内部利益分配的矛盾压力能够顺利得到缓解，但是无论是融创还是中交，想要恢复到以前的辉煌，基本上不可能了。

这就是时代的力量：适者生存。

从融创和中交的风险暴露事件和相关深入分析研究能够看出，2022年中国房地产行业的风险出清和去杠杆，依然还在持续进行着。

值得注意的是，2022年对于房地产行业和各个房企而言，最困难的时刻，可能还没有真正的到来。

更大的风险，在美元债：

截至2022年2月底，101家房企共计存续460支美元债，总发行额度为1925.68亿美元，平均利率为7.56%。其中，美元债规模超过20亿美元的房企有33家，超过10亿美元的房企有45家。

到期情况方面，截至2022年底，房企美元债将有132支到期，总规模459.36亿美元。与此同时，2022年前两个月新增发行规模并不大，新增10支美元债共计22.69亿美元。

2022年房企美元债到期规模排序前10分别为恒大、佳兆业、绿地、新城控股、万达、碧桂园、融创、融信、雅居乐、世茂房地产，均超过10亿美元。

其中，恒大2022年将到期61.2亿美元，佳兆业33.05亿美元，绿地26.7亿美元，新城控股13亿美元，万达12.75亿美元。

按照发债规模排序，前10的房企分别为：恒大、佳兆业、碧桂园、融创、世茂房地产、禹州地产、绿地集团、远洋集团、中国金茂和雅居乐，其中，恒大集团仍在存续期的美元债总额为207.85亿美元，佳兆业为116.74亿美元，碧桂园为111.69亿美元。

从房企今年月度到期债务规模来看，1月、3月、4月、7月的债务规模均在1000亿元以上，压力尤为大。此外，6月、10月也接近千亿规模。

此外，值得注意的是2023年，房企的债务规模约为8348亿元，虽然比2021和2022年低了不少，但这个数据依然颇高。且考虑到在此之前，房企们面临的债务、销售等压力，明年的担子也并不轻。

海外债更不容乐观。据Wind数据，2022-2025年为房企美元债兑付高峰期。特别是2022年，是未来四年中房企偿债压力最大的年份。

原则上，从监管角度，是不允许房企违约美元债的。但实际上，目前仍是房企的至暗时刻，偿债压力仍处于高位。

中国自古就有“救民先救官”的做法和逻辑存在，而当前一切在楼市层面进行的调控放松和鼓励买房，本质上还是在为大小房企纾困。然而信用重建，并非一朝一夕。透明，才有信心的开始。当越来越多的房企躺进了ICU的时候，接下来，就要国家该如何“救行业”了。

房企的每一次命运转折都与政策紧密相连。这一次中国房地产行业是否能够实现平稳着陆，或许对于所有和房地产经济有关联的利益群体来说，既要尽人事，也要听天命。

一切风险的走向，就要看2022年下半年的楼市了。

君子不立危墙之下，房地产就算顺利着陆也回不到以前，有些观点和认知也该进行与时俱进的调整了。