客单价是什么公式（访客数_浏览支付转化率_客单价是什么）

投稿用户 • 2022年6月27日 am8:29 • IT资讯 • 阅读 888

市场下行周期，降价幅度越大、促销手段使用越频繁的项目，越要谨慎入手！而很少在价格上做文章的项目，相反则更值得信赖！因为经济学的一个铁律：“所有商品的价格，都是由价值决定！”

昨天和一个做销售的朋友一起吃饭，聊起年后至今4个多月都在熟悉大汉口区域（江岸、江汉、硚口、东西湖、盘龙城和横店）和大汉口区域所有在售项目。朋友的意思，这些项目价格随时都在变动，没必要跑！而我的想法则刚好相反，不仅要跑，而且还要对区域熟，最好比住在本地很多年的老汉口人还熟！

这可能就是策划和销售对销售的理解差别。无所谓对错，仅仅是职业习惯不同，而导致的做事方式不同！

以前上了个野鸡大学，好死不死学的还是经济学专业。四年时间，应该属于不学无术那种！但恰好记得一个经济学理论：“商品价格由价值决定！而价格则根据市场变化，围绕价值上下波动！”

房地产开发公司的营销体系里，项目前期，策划主要负责解决开发商所开发项目在市场中所处位置问题（项目定位）？卖什么（产品定位）？卖给谁（目标客群定位）？怎么卖（营销策略）？卖多少钱（价格定位）？开盘以后，策划则是主要负责解决上客量问题。而销售，则是在策划确定好项目做什么，卖什么价位，以及在销售阶段，通过分销、推广、活动等，把客户引流到售楼部后，专门负责解决项目销售即可。

所以，策划侧重点在评估项目价值以及营销通盘考虑，而销售则更重视销售技巧和项目价格是否对客户有足够吸引力！

之所以花大量时间在熟悉区域上面，甚至项目周边居住环境、配套优先级高于项目本身，是因为每个项目都不是孤立存在的，而客户选择项目，并不是单纯的看中项目本身，而是看中项目所处区位，以及入住项目后，能享受到的居住环境、城市配套给业主带来的便利，这才是房产的真正价值！在房价构成里，房屋的建造成本其实只占很小比例，而占大头的地价和税费，则是城市配套、稀缺资源在房价中的物化、或者说货币体现。所以，买房的钱，其实买的并不仅仅是房子，更多是在周边的城市配套和稀缺资源上！这也是李嘉诚地段论之所以被广泛推崇的现实基础！

至于价格变动，则是根据市场冷热程度随时变化。市场处于上升通道，则价格处普涨；反之，则打折促销盛行！但每一个项目都有其核心价值，优质项目价格理论上永远高于一般项目价格；而一般项目定价高于优质项目情况则少之又少，原因即是价值支撑价格！

这也是为什么不管开发商怎么降价促销，价格永远不会低于其成本价。而价格异常项目、折扣幅度特别大项目，最好别碰！你想捡开发商便宜的时候，往往有大风险在等着你！

再就是，降价幅度越大项目，说明项目价值越低，因为有降价空间！而优质项目，永远是市场普涨时，涨幅最大的几个项目之一；市场下行周期，最后降价的几个项目，即使降价，也是幅度有限，因为有底气和价值支撑！

当然，价格变化也需随时关注。并不是所有项目定价，都能准确反映项目价值。部分高价值项目，也存在定价虚高情况，而及时关注每个项目动态，在高价值项目降价促销的某个特定时间段，果断入手，则可视为捡漏！因为这部分项目降价促销，并不会经常发生！

而判断哪些项目价值高，则需要有专业知识和理论做支撑！一方面，要对项目所处周边大环境和配套有全面了解；再就是区域规划以及区域发展脉络有全面认知；以及项目本身的规划、园林、绿化、户型、红线内不利因素等有一个综合判断；在风险规避上，则优先选择国企、央企、绿档开发商开发项目，则可最大程度规避项目因资金问题而导致的烂尾风险！

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